歐巴馬總統近日簽署的法案中,放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。此舉將為更多的海外投資者投資美國房產打開大門,或將促使數千億新增資本湧入美國房地產市場。而來自海外的房產投資已成為了金融危機後美國資本流入的主要來源。

 

彭博資訊21日報導,生效的新法規定,外國退休基金在美投資房地產時,享有與美國退休基金同等的待遇。新法修正了1980年開始實施的「外國投資房地產稅法」(Foreign Investment in Real Property Tax Act,簡稱FIRPTA)對外國退休基金投資美國房地產時徵收的稅率。

美國國會在上周通過規模高達1.1兆美元的2016年聯龐大支出法案,以擺脫聯邦政府被迫關門的陰影,對外國投資者降低購房稅率為其中的一部分。歐巴馬總統在18日簽字生效。

「過去,因為有FIRPTA,數兆美元的國外退休基金不能直接投資美國房地產」,私募股權公司Siguler Guff & Co.總經理科爾(James Corl)表示,「新稅法修正改變原有的遊戲規則」,或將促使數千億新增資本湧入美國房地產市場。

自二次房貸引爆金融危機以來,受相對收益率以及投資者認為不動產投資具備安全性等因素驅動,大量海外投資者來美投資房地產。

需求大增也推動美國商業地產價格,屢屢創下新高。許多外國投資者在購買時改變購買結構,降低自身在投資主體中的角色,以躲過FIRPTA規定。

新法還允許外國退休基金最高可購買美國上市房地產投資信託基金(REIT)的10%,而不觸犯FIRPTA規定,之前的上限為5%。

據Real Capital Analytics Inc.房地產研究公司指出,今年投資美國房地產的外國跨境資本總額約為784億美元,占美國房地產投資總額4830億美元的16%。其中退休基金約為75億美元,約占所有海外投資的10%。柯爾指出,「外國退休基金的占比投資較低的原因就在於FIRPTA」。

有一種說法認為,美國實施FIRPTA,是為了對日本在1980年代末、1990年代初大肆購買美國房產做出的一種保護式反擊。當時日本人意氣風發,大肆收購紐約市洛克菲勒中心、加州圓石灘等標誌性地產。

但實際上,美國在1980年通過FIRPTA法案,目的是為了限制國際投資者購買美國農場。依照舊規,大多數外國投資者在賣出美國地產時,需繳納總收益10%的稅,以及其他的聯邦、州和地方稅。根據國家房地產投資信託協會,各種稅加起來,總額最高可能占收益的60%。

外國人在美國置產不難,但應該注意哪些事項,才能取得最佳的投資權益?首先要理解美國的社會文化與法律系統,美國律師多鼓勵當事人興訟,再從賠償金中分得利益,故買一個傷害險(liability insurance)是絕對必要的,例如有人在你的物業裡摔倒受傷不輕,獅子大開口時,就可找保險公司理賠。

此外,就是透過持有資產的方式來保障房地產,使債權人要向個人索討債務時,無法輕易得逞,作法是個人可以設立一個法人組織來持有房地產,法人組織每年再分配利潤給個人,所以當個人有其它債務糾紛被債權人追索時,因為個人名下並無登記有任何財產,債權人欲尋值錢的物業來變賣作抵償,將不得其門而入。

以下就以三種持有資產的方式的優缺點來作說明﹕(一) 個人直接持有,(二)透過有限債務公司(LLC)持有,(三) 透過股份有限公司(C Corp)持有﹕

(1)個人直接持有,優點﹕1﹑充分掌控;2﹑簡捷;3﹑持有超過一年才出售的話,獲利部分所付的聯邦增值稅為15%到20%,比一般所得稅率低。缺點:1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬,相較於本國人的100萬,有如天壤之別﹔2﹑出售時先被過戶公司提存售價的10% 為預繳所得稅;3﹑債權人要向個人索討債務時,可以直接在房地產上設定扣押(lien);4﹑財產的隱私性不存在。

(2)透過有限債務公司(LLC)持有,優點﹕1﹑充分掌控﹔2﹑如果債權人要向個人索討債務,無法直接在房地產上設定扣押(lien),因為中間多了LLC這一層保護,但一人股東的LLC視為與個人無異,無法享有這一層保護,所以成立LLC至少要兩名股東才有用;3﹑因為外國人贈與無形資產是免贈與稅的,而LLC的股票屬無形資產,故如果將來把LLC的股票轉給兒女,完全免贈與稅;4﹑持有超過一年才出售的話,獲利部分所付的聯邦增值稅為15%到20%,比一般所得稅率低;5﹑財產的隱私性較高。缺點:1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬;2﹑出售時先被過戶公司提存售價的10%為預繳所得稅。

(3)透過股份有限公司(C Corp)持有優點:1﹑充分掌控;2﹑債權人無法直接在房地產上設定扣押(lien);3﹑將來把LLC的股票轉給兒女,完全免贈與稅;4﹑個人無須另外報個人所得稅;5﹑財產的隱私性較高。缺點:1﹑外國人的遺產稅的免稅額只有6萬;2﹑分配股利給個人時會被公司提存30%為預繳所得稅;3﹑出售時先被過戶公司提存售價的10%為預繳所得稅。

儘管在部分城市房價增長放緩,但在其它以科技股為主的西部城市,如俄勒岡州波特蘭市,當地房價在八月猛增了20%,與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖,今年房價比去年增長15%,而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍,今年八月房價比去增長了5.1%,而去年同期則增長了4.6%。

在過熱的市場,許多購房者被迫到郊區買房,這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如,在丹佛郊區的Arvada,八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun表示,這不是對市中心地區房地產需求降低。「只是市中心房價太昂貴,人們正在尋求更便宜的地區。」「如果市區房價出現下跌,將有買家再次匆忙買進。」

 

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