校地變住宅地財團神準預購獲利逾10倍 @ 旅行及國外生活大小事

被視為綠營政治金童的台南市長賴清德，近來因登革熱疫情延燒重挫施政滿意度，值此多事之秋，台南市調查處也悄悄地清查賴清德任內多件台南市府土地開發案，目前已成立「3大土地開發案」，調查是否有圖利特定財團問題，目前都已經移送地檢署。其中最引人側目的就是位於台南市中西區文中51、文小55、武聖夜市的校地解編案爭議，因為與綠營交情深厚的三立電視董事長，竟「巧合地」在台南市政府於2012年10月同意校地解編前1年，未卜先知在該區購下多筆土地，當地房仲業者估算，該區學校用地變更為住宅用地，地價可爆增10倍。

台南市調處調查發現，台南市政府於2012年10月同意將近5公頃學校用地土地解編不設校後，並同意該區私人土地變更為住宅區用地，也讓該區區原本土1坪約2至5萬元的土地價格，在變更為住宅區後地價爆增為1坪30至50萬元，而三立電視董事長正是在土地解編案通過的前一年，以學校用地價格於2011年10月在該區買下多筆土地；同時，另一與林私交甚篤的高雄客運董事長則是提前在2008年4月也一口氣在該區買下多筆土地，兩人均在校地解編前購地，並在解編後辦理都市計畫，順利變更為住宅區用地後，預估購得土地可獲利逾10倍以上。

年代董事長與三立電視老闆、三地開發公司董事長3人合組三禾資產公司，且均為公司大股東，曾在2013年聯手標下高雄八五大樓，備受業界關注。台南市長賴清德則與三立電視董座林崑海頗有交情，林所屬三立電視台亦對賴清德極為友善，三立新聞台及政論節目更在去年市長選舉前後多次專訪及製作專題報導賴清德。

實際上，林和鍾2人分別於2011年10月5日和2008年4月22日，「預知」般在校地解編前購入了台南市中西區文中51、文小55多筆學校用地土地；另台南市北區文小54年學校用地解編變更為住宅區用地，亦有多筆登記在林崑海和鍾嘉村名下。台南市議長李全教及多位國民黨市議員就曾公開質疑，三立電視董事長林崑海以個人名義在台南買了很多文教用地，均在賴清德任內變更為建設用地，變更程序幾已完成，台南市政府有圖利財團將校地違法解編之嫌。

台南市調處調查發現，台南市文中51、文小55、武聖夜市一帶的校地解編案，台南市政府主要依據的是台南市教育局於2012年完成的「文中51、文小55學校預定地」評估報告。該份報告問題重重，報告中僅籠統以「少子女化」為評估標準，以位於周邊的文賢、民德國中及大港、賢北、協進國小等5校的校地與學生人數比算出的校地負荷量，做為「文中51、文小55學校預定地」應否設校的唯一考量，但矛盾的是，明明報告中清楚載明文賢國中、民德國中和大港國小的學生人數與校地比顯示，3校的學生人數仍過多，校地仍明顯不足，但該份報告卻對此問題視而不見、略而不談。

甚至，台南市教育局在該份報告中，不僅未推估需多少年後，這3校的學生人數和校地供需比才會達到平衡；還違反內政部「都市公共設施保留地檢討變更作業原則」規定，在辦理公共設施用地檢討時，應「核實檢討總人口成長需求」、「未來各都市計畫區之人口推計，應以全國區域計畫之人口總量及分派各直轄市、縣（市）之人口數為基礎，參酌近10年人口變遷趨勢，核實推計之規定。」

但該份台南市教育局的校地解編評估報告僅草率以「惟從100、101年學生數來看，所有學校學生日均普遍下降」，並認為，「在未來少子女化情況未獲改善前，應可預見學生數將持續減少，故『供需比』數值將逐漸增加，學生對校地負荷量亦隨之逐漸減輕。」草草以自行推估的少子女化數語帶過，結果顯示，在台南市政府最後在2012年10月做出校地解編決定後，實際上，從教育局2014年的學生人數統計來看，民德國中和賢北國小的學生數在該年不減反增，根本和教育局於2012年所做的評估報告結果不同，顯示當年的人數逐年減少推估，根本毫無科學根據。

其實，早在2008年2月內政部召開的都市計畫委員會第676 次會議中，即由民眾陳情建議將「文中51、文小55學校預定地」解編，建議將學校用地變更為住宅區，但該次會議委員們討論後，都委會決定接受台南市政府的初審意見，當時台南市政府認為，「基於校地仍有保留必要，且為保障其他土地所有權人之權益，建議本案不予採納。」但事過境遷，賴清德於2010年底就任台南市長後，重新檢討該校地解編案，春江水暖鴨先知，三立電視董應林崑海「未卜先知」地提前在2011年10月大口氣在該區買下多筆文教區用地土地，隔年10月台南市政府順利通過解編案，隨即辦理都市計畫變更為住宅區，該地區土地也從一坪2至5萬大漲成一坪30至50萬元。

台南市調查處鎖定台南市長賴清德任內「3大土地開發案」調查，其中台南市升格後第一個公辦都更案「台南市永康區飛雁新村都市更新案」，佔地3.5公頃，都發局訂定底價15.8億餘元，由遠雄建設以20.9億元得標，台南市政府都發局和遠雄已於2013年11月10日簽約，全案預計興建10棟23至28層的超高大樓，遠雄提出的開發計畫書明白指出，全案開發總收入將高達115.3億餘元，且年報酬率達6.93％，因此外界質疑台南市府有賤賣國土之嫌。

實際上，台南市飛雁新村都更案由遠雄得標，亦如同大巨蛋案翻版，在飛雁新村都案開發範圍內有261棵老樹與2棟歷史建築「傳原通訊所」，遠雄也如大巨蛋案般，保證施工時不會傷到園區內老樹，提出「開發保護樹木計畫」，原地保留34棵，移除16棵，區外移植高達181棵，但自台南市府與遠雄簽約後，因該區要開發為住商區，公民團體對台南市府僅要求遠雄提出3500萬元歷史建物修復經費，以及護樹承諾並不滿意，反彈、抗議聲浪不斷；更在去年8月，遠雄於該地區進行地質鑽探時，疑似在地表下深約1公尺的土層內，挖掘到「六甲頂遺址」，是距離現今2000到3500年的「大湖文化」，要求遠雄停工、解約，目前遠雄已停工，由專家學者進行判定中。

台南市調處關注全案最大爭議在於，因飛雁新村開發案採價格標，但台南市政府所訂底價過低。從遠雄自提的開發計畫書來看，台南市府都發局訂出15.8億餘元的土地開發價格，僅為土地成本，市府完全不考慮土地開發收益價格，依遠雄規劃，全案分成停車空間、商業空間、社區會所空間及住宅空間四部分，停車場位於地下1至3層，商店位於地上2層，社區會所在地上1樓，住家則於於地上2樓至地上23至28層，預計建成10棟超高大樓；遠雄保守以一樓店鋪每坪20萬元，住宅價格平均每坪14萬元，則估算店鋪總值2.2億元、住宅總值102億元、停車位總值10.9億元，預估全案總收入115.3億餘元，台南市府所訂底價明顯偏低，有賤賣國土、圖利財團之嫌。

此外，飛雁新村都更案的開標過程亦引發爭議，2013年8月30日開標當日，台南市政府13位評選委員組成，7外府外專家學者，6位市府官員，結果僅7人出席，其中到場2位府外專家學者，至於6位市府官員則除1人退休未到外，5位府內官員組成的評選委員出席，且清一色都是台南市都市發展局官員，亦即國防部委託地方辦理都更主管機關台南市府代辦，都市發展局負責該開標、決標作業，結果僅由台南市都市發展局說了算。

更離譜的是，原本台南市長賴清德已在去年12月承諾，飛雁新村都更案在未確認地下遺址結果前，遠雄不得動工，結果遠雄自去年10月停工至今，但台南市都發局竟然巧立名目，假借台南市近來登革熱疫情嚴重之名，在9月7日召開「防治登革熱，飛雁新村地上屋拆除協商會議」，台南市府以登革熱為藉口自毀立場，暗助財團加速拆除飛雁新村老屋，護航意味濃厚。

今年初甫正式營運的台南新地標「南紡夢時代」購物中心，因停車位嚴重不足，屢被議員、逛街人潮及附近居民批評，其中位於該區公園地下停車場的252席小型車停車格位，更是市府的公有停車場，台南市調查處調查發現，南紡在辦理該區市地重劃過程，台南市政府逕行同意南紡於公園用地興建地下停車場，還納入市地重劃的共同負擔項目，明顯違法，但實際上，該地下停車場工程並未依法載明在該區細部計畫及變更主要計畫說明書核定範圍中，市府讓南紡完工後贈與台南市政府，市府再委託南紡管理，每年繳納440萬元權利金。

南紡夢時代購物中心樓地板面積高達6萬多坪、10層樓的超大規模，購物中心本身停車場規劃1109個汽車格位、2015個機車格位，加上在凱旋路、東光路租地可額外提供共625個汽車格位。再加上夢時代贈與台南市政府位在東光路、凱旋路口公園用地的252個公有地下停車場，共可提供至少逾2000個停車格位。但被外界質疑的是，原本應由南紡在興建大型購物中心自行設置的停車空間，台南市政府同意其列為市地重劃共同負擔項目，市府在取得南紡贈與的252個公園地下停車場停車格位後，再以收取權利金方式委託南紡經營，以紓解「南紡夢時代」購物中心的停車需求，台南市調查處正著手調查，認為台南市政府此舉有慷市民之慨，圖利業者之嫌。

南紡夢時代位於台南市第110期東光自辦市地重劃區範圍內，重劃區於縣市合併前，2007年間由台南紡織公司申請工業區變更都市計畫，主要計畫經內政部2010年8月13日核定，細部計畫經台南市政府2010年8月17日發布實施，2010年8月19日核定重劃計畫書。地下停車場於2012年12月24日開工，2014年4月2日竣工，7月1日交通局完成接管，市府於同年10月與廠商簽約，12月底營運。

台南市調處調查發現，實際上，依據《平均地權條例》第60條規定，可列入重劃工程費用項目，包括道路、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等公共設施之規劃設計費、施工費、賴地費、材料費及工程管理費，其中並無地下停車場；且該案基地內並無「停車場」公共設施用地，台南市政府明顯違法。

即使在南紡提出、台南市政府通過的細部計畫案說明書中，南紡建議取消路邊停車格位，應設置於基地內廣場用地或公園用地範圍內，並由申請單位負責開發完成後，併公共設施用地無償移轉予市政府，且「上開停車設施興闢費用得計入基地公共設施工程費用，納入重劃負擔」。但南紡在核定通過的細部計畫案中附上自提的「市地重劃可行性評估報告」，列出總計2.3億餘元的「重劃工程費用概算表」，其中並沒有列出在公園用地或廣場用地設置地下停車場的興闢計畫及費用，亦即該區細部計畫案僅同意南紡設停車設施，並未同意南紡將公園用地設置的地下停車場列為重劃負擔，所以通過的重劃費用概算表中並無這一項。