為抑制農地炒作,農委會祭出農舍興建及移轉修法規定,最快6月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」,已讓買盤出現觀望!

據實價登錄資料,全台農地成交件數從去年Q1的8071件,減少到今年Q1的5068件,年衰退37.2%,跟去年Q4相比,更少了46.8%;總成交金額也從去年Q1的599.6億元,縮減至286.4億元,年減52.2%。

其中,澎湖縣件數雖少,去年Q4有219件,今年Q1僅剩67件,總成交金額大減84.0%。桃園市今年Q1僅274件,較去年同期927件,銳減70.4%,原本每季百億元成交規模,今年Q1僅31.9億元,大減81%。台中市買氣降6成,總銷金額也減少近7成。宜蘭市、新竹縣市、苗栗縣買氣也降3成,總金額年降6成以上。

東森房屋總經理吳駿杰分析,因農民資格審查趨嚴,影響投資者購買農地意願,是全台灣農地交易量衰退主因,影響最大的澎湖和桃園,因過去有博奕、航空城等利多題材加持,拉抬當地價格,但現在投資者多觀望,導致農地市場較不活絡。

永慶房仲網則比較今年與去年1~4月釋出物件量,農地年增率高達70%。今年以台中市新增2863件最多,其次為花蓮縣2472件,高雄市、桃園市、宜蘭縣也分別新增2279、2038、1881件。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台中市、桃園市因重大建設、重劃區開發等因素,成為雙北資金及建商轉移首選,但去年變天後,目前去化遲緩,讓農地庫存、供給大增。而花蓮縣、宜蘭縣原本刺激觀光休閒的農舍、農地購買需求,則因修法市場氣氛丕變,待售物件激增。未來,大量地主求售但買方觀望的現象,將加速價格修正。

去年房市交易清淡,但台灣游資仍多、利率偏低,資金在撤出雙北及桃園後,紛紛轉往東台灣搶地!

全國不動產企研室觀察內政部資料,發現去年全台土地買賣移轉量總計64萬8977筆,總面積為3億9130萬3421平方公尺,其中宜蘭縣異軍突起,去年土地買賣移轉量為3721萬954.5坪,較前年增加37%,從2011年以來,土地買賣移轉量已連4年成長,尤以農地交易最熱絡。

實價登錄資料中,宜蘭縣去年土地交易量前3名為礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉,分別為675、657、639件,農地交易件數則分別為438、608、518件,農地交易佔比以三星鄉佔93%最多,其次為冬山鄉80%,礁溪鄉農地佔65%。

全國不動產總經理石吉平表示,去年房地合一稅傳出採累進課重稅,且央行實施選擇性信用貸款管制,游資無路可去,而奢侈稅課稅範圍僅於都市計劃內土地和非都市計劃之工業用地,因此近1年資金蜂湧至東台灣,炒作農地農舍。

石吉平指出,但從今年2月20日起宜蘭縣政府宣布2個月暫停核發農民資格、農舍建照和農業設施容許使用證,已經影響不少農地交易,甚至傳出交易糾紛,加上規劃中的房地合一稅也將依法得核發建照之土地納入課稅範圍,未來買賣農地蓋農舍得更加謹慎。

石吉平並說,「目前『宜蘭縣申請農舍審查作業辦法』預定4月10日上路,若如期實行,農地會跌價3~4成,交易量也會減半,但農地蓋農舍不只是宜蘭縣,連花蓮的農民也很關心這個事件,其他縣市農民也在觀望這起事件的發展,擔心會有連帶效應。」

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